¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler?
Guía para entender si una propiedad es una buena inversión
Cuando se piensa en invertir en bienes raíces, uno de los aspectos más importantes a considerar es la rentabilidad de un alquiler. Ya sea que estés pensando en comprar tu primer apartamento para alquilar o ampliar tu cartera de inversiones, saber cómo calcular la rentabilidad de un alquiler te ayudará a tomar decisiones más acertadas.
En este artículo te explicamos de manera clara y sencilla cómo funciona este cálculo, qué se entiende por rentabilidad neta de un alquiler, cuál es la rentabilidad media de un alquiler y por qué este dato es clave al momento de invertir en propiedades.
¿Qué es la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad de un alquiler es un indicador que muestra cuánto dinero ganás con una propiedad alquilada, en relación con lo que pagaste por ella. Este valor se expresa en porcentaje y te permite evaluar si la inversión vale la pena.
Hay dos tipos principales de rentabilidad:
- Rentabilidad bruta: es la más simple y rápida de calcular, pero no contempla gastos.
- Rentabilidad neta: incluye todos los gastos asociados a la propiedad y te da una visión real de lo que realmente ganás.
¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler?
Vamos paso a paso. Supongamos que comprás una propiedad y la alquilás. Para calcular la rentabilidad de un alquiler, usás esta fórmula:
Rentabilidad bruta anual = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra de la propiedad) x 100
Ejemplo:
- Precio de compra: USD 60.000
- Alquiler mensual: $18.000 (unos USD 450 aprox)
- Ingreso anual: USD 450 x 12 = USD 5.400
- Rentabilidad bruta: (5.400 / 60.000) x 100 = 9%
Pero, para obtener una visión más precisa, deberías calcular la rentabilidad neta de un alquiler, que contempla gastos como:
- Contribución inmobiliaria
- Primaria
- Mantenimiento
- Vacancia (tiempo sin alquilar)
- Comisiones o gestión
Supongamos que tus gastos anuales suman USD 800:
Rentabilidad neta = ((Ingreso anual – Gastos anuales) / Precio de compra) x 100
Rentabilidad neta = (5.400 – 800) / 60.000 x 100 = 7,67%
Este porcentaje representa lo que realmente ganás con tu inversión.
¿Qué se considera una buena rentabilidad de alquiler de una vivienda?
En Uruguay, la rentabilidad media de un alquiler varía según la zona, el tipo de propiedad y su estado. De forma general:
- Menos del 5%: baja rentabilidad, solo podría valer la pena por revalorización futura del inmueble.
- Entre 6% y 7%: rentabilidad razonable para zonas con alta demanda y baja vacancia.
- 8% o más: se considera una buena rentabilidad de un alquiler, sobre todo si los gastos están controlados.
En algunos barrios de Montevideo, como Villa Española, Cerrito o Malvín Norte, es común encontrar propiedades pequeñas con rentabilidades netas superiores al 8%, lo que las convierte en oportunidades atractivas para inversores.
¿Por qué es importante calcular la rentabilidad neta?
Porque una propiedad puede parecer una buena inversión por su bajo precio o buena ubicación, pero si los gastos son elevados o el alquiler es bajo, podrías no obtener los resultados esperados.
Conocer la rentabilidad neta de un alquiler:
- Te ayuda a comparar propiedades de forma objetiva.
- Te permite estimar en cuántos años recuperarás tu inversión.
- Facilita la planificación financiera a largo plazo.
- Es clave si pensás revender la propiedad en el futuro, ya que un buen rendimiento mejora su valor percibido.
Si estás pensando en invertir en inmuebles, aprender a calcular la rentabilidad de un alquiler es fundamental. No te quedes solo con el dato del alquiler mensual: analizá también los gastos, proyectá tus ingresos anuales y evaluá el porcentaje real de ganancia.
En nuestra inmobiliaria te acompañamos no solo en la compra de una propiedad, sino también en la evaluación de su potencial como inversión. Tenemos apartamentos y casas con rentabilidades de alquiler realmente competitivas, ideales tanto para nuevos inversores como para quienes buscan diversificar su cartera.
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