Requisitos para vender una casa en Uruguay
Vender una propiedad en Uruguay implica mucho más que fijar un precio y firmar la escritura: hay un entramado de documentos, certificados e impuestos que, si no están listos a tiempo, pueden demorar la operación o encarecerla innecesariamente. A continuación encontrarás una guía práctica con los requisitos esenciales, explicados con datos oficiales y ejemplos reales, para que tomes decisiones con la misma seguridad con la que mostrarías tu casa a un comprador serio.
¿Qué documentación debo tener para vender una propiedad en Uruguay?
Título de propiedad y certificado de gravámenes.
El escribano del comprador exigirá la escritura inscripta en el Registro de la Propiedad Sección Inmobiliaria y un certificado actualizado que demuestre que el inmueble está libre de hipotecas, embargos o litis. Sin este “certificado de antecedentes”, el banco no otorga créditos y ningún escribano autoriza la venta.
Planos aprobados y constancia municipal.
La Intendencia correspondiente debe tener planos de mensura y construcción al día. También será necesario el certificado de caracterización urbana firmada por arquitecto.
Certificados necesarios para vender mi casa
El Certificado Especial de BPS acredita que el propietario no registra deudas de seguridad social ni por obras; es obligatorio para “enajenar o gravar bienes inmuebles” y debe estar vigente el día de la firma (no basta con haberlo tramitado semanas antes). Se solicita on-line y, si existen mejoras sin declarar, tendrás que regularizarlas primero.
La Dirección General Impositiva (DGI) exige el Certificado Único Especial cuando el vendedor es una empresa o sociedad anónima, acreditando que está al día con sus tributos. Para personas físicas alcanza con no tener deudas en el RUT personal, pero conviene verificarlo con tiempo.
Impuestos y tasas antes de vender tu casa
Antes de la escritura el escribano pedirá recibos pagos de:
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- Contribución Inmobiliaria (Intendencia).
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- Impuesto de Primaria (ANEp).
Un atraso, por menor que sea, detiene la venta hasta regularizar la situación y puede generar recargos.
Cuánto cuesta vender una casa en Uruguay
| Concepto | Monto y base | ¿Quién lo paga? | Vencimiento |
|---|---|---|---|
| ITP – Impuesto a la Transferencia de Patrimonio | 2 % del valor catastral | Vendedor y comprador (cada uno 2 %) | 15 días corridos desde la escritura |
| IRPF por Incremento Patrimonial | 12 % sobre la ganancia real o ficto (1,8 %) si la casa se compró antes del 1/7/2007 | Solo el vendedor residente | Se liquida junto con la próxima declaración jurada o mediante retención en la escritura |
| Comisión inmobiliaria | 3 % + IVA (22 %) sobre el precio de venta | Vendedor y comprador por separado | Al momento del cobro |
Honorarios profesionales
El escribano lo elige el comprador y usualmente cobra 3 % más IVA sobre el precio de compra. Aunque el vendedor no lo paga, es útil conocerlo para entender el costo total de la transacción y negociar según corresponda.
¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética?
En 2025 Uruguay mantiene un registro voluntario de viviendas eficientes impulsado por MIEM-URSEA; aún no es requisito legal para vender, pero incorporar la etiqueta energética suma valor de mercado y anticipa regulaciones regionales que apuntan a exigirla antes de 2030.
Pasos para vender tu casa sin demoras
Cronograma orientativo de la venta
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- Reunir documentación (2-3 semanas). Obtén títulos, planos y certificados BPS/DGI antes de poner la casa en mercado para evitar “reservas” que se caen.
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- Publicación y negociación (variable). El plazo promedio en Montevideo ronda 120 días, aunque un precio competitivo y fotos de calidad reducen ese tiempo.
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- Reserva y promesa (10 días). Se firma la promesa de compraventa, el comprador entrega una seña (generalmente 10 %) y el escribano empieza el estudio de títulos.
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- Escritura definitiva (45-60 días). Al completarse los certificados, se firma la escritura, se pagan ITP e IRPF y se hace entrega de llaves. El pago suele realizarse en cheque certificado o transferencia bancaria.
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- Inscripción registral (hasta 30 días). El escribano inscribe la escritura en el Registro y liquida tasas finales. El vendedor debe conservar una copia para su declaración anual.
Consejos para vender tu casa sin sorpesas
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- Audita tu documentación con un escribano de confianza antes de publicar. Te alertará sobre reformas sin plano o hipotecas caducas que aún figuran en el Registro.
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- Calcula el impacto fiscal (IRPF o IRNR si resides fuera de Uruguay) y negocia el precio neto en función de ello.
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- Paga las contribuciones y tasas con antelación. Además de evitar recargos, demuestras seriedad al comprador.
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- Informa con transparencia cualquier reforma reciente: muchas veces un simple trámite de regularización agrega más valor del que cuesta.
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- Destaca la eficiencia energética y el estado de mantenimiento: no es obligatorio, pero acelera la decisión del comprador y justifica un mejor precio.
9. ¿Por qué contratar una inmobiliaria?
Aunque podés vender de forma particular, contar con una inmobiliaria profesional reduce tiempos y riesgos al:
Valorar correctamente tu propiedad. Usan datos reales de cierre (no solo precios publicados) y comparativos de mercado, evitando sobreprecios que la dejan “en vidriera” o rebajas innecesarias.
Filtrar compradores serios. Verifican solvencia y coordinan visitas, evitando charlas improductivas y mostrando la casa solo a quienes tienen intención real de compra.
Gestionar la documentación. Trabajan con escribanos y arquitectos para reunir títulos, certificados de BPS/DGI y planos antes de la promesa, evitando trabas de última hora.
Diseñar un plan de marketing. Fotos profesionales, tours virtuales, anuncios segmentados y base de datos propia maximizan la visibilidad en los primeros 30 días —el período de mayor interés.
Negociar y cerrar la operación. Su experiencia en contrapropuestas, reservas y promesas protege tu posición y logra un precio neto más alto, incluso después de la comisión (3 % + IVA).
Acompañarte hasta la escritura. Supervisan el cronograma de pagos, impuestos (ITP, IRPF) y entrega de llaves, asegurando que todo termine en tiempo y forma.
En pocas palabras, una buena inmobiliaria te guía, asesora y facilita cada paso para que llegues a la firma con tranquilidad y el mejor retorno posible.
